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上海高端改善新房迎“春天” 4个单价16万项目正赶来

来源:家居生活馆 时间:2024-04-11 15:31

在四月天里,上海高端改善的“春天”真的到来了。

继中海·顺昌玖里单盘销售创下196亿元的纪录后,4月9日,上海陆家嘴滨江凯旋门仅认购金额就又创下了今年以来的新高。而4月份上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目、共计650套高端住宅入市,将再次为高端住宅市场添一把火。

业内人士分析,上海高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系,这些高端住宅审批以前都是“压”着的,造成供需不平衡的局面,今年上海集中供应高端改善住宅实际上也是合理释放改善意愿,这也将成为今年上海新房市场的“主旋律”。

认筹金创新高:仅认筹金额就超过开发商拿地额

330万认筹金、入围分达到113分、连续21年社保缴纳记录,这仅仅是上海陆家嘴沿江一线豪宅滨江凯旋门的认筹“门槛”。

4月9日,陆家嘴滨江板块滨江凯旋门项目积分入围线出炉,113.04分,仅次于徐汇的云锦东方、前滩的百合园,对买家的要求除了是在上海名下无房的家庭单位外,还要有253个月的社保记录,即至少是从2003年起21年连续缴纳社保。

而按照开发商此前发布的消息,个人买家在参与认购时,需要先缴纳330万元认购金,企业买家则需缴纳1155万元,仅认购金高达35亿元,创今年新房认购金额新高,也超出了该项目最初的拿地金额31.85亿元。

“滨江凯旋门的摇号积分在近三年上海的新盘积分中算是排在前列的,入围比例基本上是2.5:1。认购条件也是非常苛刻的,除了满足验资、认购条件外,这个楼盘还启动了资金穿透,防止他人代持情况的发生。这样的入围条件不是有钱就可以买到的。”某代理陆家嘴高端住宅的中介告诉记者。

作为上海老牌豪宅,滨江凯旋门项目位于上海陆家嘴南侧、黄浦江东岸,与“汤臣一品”“世茂滨江”等上海知名豪宅毗邻。此次推出三期最后4幢高层住宅,共212套房源,主力户型为128-369平方米,均价17.28万元/平方米,套均总价超4000万元。

值得关注的是,滨江凯旋门由港资房企新鸿基地产开发,自2005年拿地至今,历经19年,仅是第三期认购金额已超过当时拿地成本。回顾2005年,新鸿基地产经过15轮竞价角逐,以总价31.85亿元竞得浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块,其成交楼面地价达到20178元/平方米,创下当时上海单宗地块交易的最高总价。

“作为上海陆家嘴浦明路上沿江的最后一个新盘,滨江凯旋门的热销在于稀缺性,其沿江的地段也占据了极大的优势,2012年首次开盘的时候就喊出口号对标汤臣一品,目前这个项目已经是最后一期,热销也在意料之中。”上述中介向记者表示。

作为港资开发商,新鸿基凭借这个项目也是赚得“盆满钵满”——拿地楼面价约2万元/平方米,销售均价17万元/平方米。

虽然港资开发商擅长大盘、长周期开发模式,惯以多年时间跨度坐收资产升值的红利,新鸿基也不例外,但滨江凯旋门当初的延迟入市也有其特殊的历史原因。据公开资料可查,2005年,在拿地后,滨江凯旋门因规划修改而延后了开工时间,后又因报价过高而未通过报批,也造成了其拿地7年后才开盘的情况。“距离拿地时间过去19年,按照住宅70年产权年限来说,滨江凯旋门确实已经‘失去’了19年。”上述中介告诉记者。

高端改善楼盘热销:一个月销量超去年一年

今年上海楼市的“小阳春”更多体现在高端楼盘的热销上。据上海中原地产研究院数据,3月份,上海新建商品住宅成交面积环比增322.2%,其中,豪宅类产品交易活跃,成交量前十名榜单中,豪宅类产品交易活跃,有4个单价超10万的楼盘。

值得一提的是,3月28日,位于上海新天地板块的“中海·顺昌玖里”项目开盘,推出全部512套房源去化了505套,总销售额达196.53亿元,刷新了全国开盘纪录。而2023年全年,据中指研究院统计数据,上海新房市场套均总价在3000万-4000万元的房源,一共才成交492套。

据了解,高端楼盘的热销首先是因为高端住宅供应的井喷。今年3月2日,上海第三批集中供应新房入市,总计供应19个项目、共计5216套房源,供应面积约68万平方米。4月1日,上海第四批集中供应新房入市,总计供应25个项目,共计5536套房源,供应面积约73.8万平方米。在这两批次的集中供应中,均价超过10万元/平方米的项目各有6个,占比高达30%左右。

4月份,上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市,共计650套。“比如,融创外滩壹号院、凯德茂名公馆,徐汇滨江启元等,都是热门的高端改善盘,备案价都在16万元/平方米以上。以徐汇滨江启元为例,紧邻黄浦江,直线距离最近仅约35米,南向瞰江,均价17.8万元/平方米,只推出80套房源,这大概率又是一个‘满分盘’,热销是无悬念的。”上述中介告诉记者。

“高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系,以前都是‘压’着的,供需不平衡,高端改善需求没有得到释放。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾如是说。

“以往上海的高端住宅一年推出的量是有限的,很少有这样集中供应的情况。这些高端改善住宅的推出实际上也是合理释放改善意愿,这也将成为今年上海新房市场的主旋律。同时,高端楼盘限价的审批也有相应的放松,逐渐恢复应有的价格。” 上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

“尤其是在房地产行业调整下,核心资产的价值正在回归。”上海某豪宅经纪机构创始人向记者表示:“在市场分化的情况下,核心一二线城市的核心资产更受到热捧。”

“倒挂”现象仍存在:一二手房价差正在缩小

高端住宅热销的背后还有一层原因,就是一二手房存在价差。

无论是中海·顺昌玖里还是滨江凯旋门,都存在新房与二手房价格倒挂的特征。以滨江凯旋门为例,其一期、二期的二手房报价约为20万元/平方米,大部分房源挂牌价格依然高于此次均价17万元/平方米的开盘价。

虽然一二手房价“倒挂”现象依然存在,但是,这种价差正在逐渐减小。

“一二手房房价还是存在倒挂的现象,但是,房东的心态正在发生变化。以滨江凯旋门为例,由于新盘认购门槛高,部分人是‘打不到新’的,所以二手房价格还是高于新房。但是二手房议价空间正在加大,基于当下二手房价格下跌的趋势,不少房东在交谈中已经接受和新盘开盘价同样的价格。”代理滨江凯旋门二期的中介告诉记者。

“一方面,二手房价格普遍下跌,另一方面新房价格有所上扬,上海一二手房价差正在缩小。”卢文曦表示。

同时,上述豪宅经纪机构创始人也向记者表示:“上海高端住宅的热度更为明显地表现在新盘上,二手房的热度不如新盘。‘打新’的人多了,二手房的需求会分流到新盘上,反过来也会进一步刺激二手房价格的下调,一二手房价差进一步缩小。”

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